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“三费”管控面临挑战 2022年TOP50房企超六成费用率回升
发布时间:2023-05-22 11:22:31

在保现金流和保利润的双重压力下,房企不得不精打细算,费用支出和成本管控显得尤为重要。

2022年对于上市房企而言是面临困境和挑战的一年,在市场下行叠加复杂的外部环境影响下,房企销售和融资遇阻,虽然降本增效、向管理要效益早已成为行业共识,但在这种行情下,企业固定的三项费用支出难以在短期内改善,2022年上市房企整体三费(销售、管理、财务)费用率有所回升。

从中国房地产报记者此前统计的数据来看,2021年,TOP50上市房企三费费用率平均数约10%,而2022年这一数值已经上升到12%以上。

不同企业之间的费用管控能力也在分化。TOP50上市房企中,三费费用率最低的中海地产,整体费用率仅有4.2%,而最高的华夏幸福,三费费用率已超55%。整体而言,头部房企和央企国企的三费费用率相对较低,而民营房企,尤其是出险企业,整体费用率更高。

超六成企业三费费用率回升

2022年,TOP50房企中,31家房企三费费用率不降反升,仅有19家房企三费费用率相比2021年有所下降。

从不同三费费用率企业分布来看,三费费用率控制在5%以下的企业有5家,分别是中海地产、碧桂园、招商蛇口、中交地产和龙湖集团;在5%~10%的企业有17家;三费费用率在10%至20%之间的企业有24家;20%以上企业有4家。从分布来看,2022年房企三费费用率主要分布在10%至20%之间。

纵观房企最近几年的数据,销售费用率是三费中最难降低的,尤其是在房企销售遇冷的2021年和2022年,上市房企的销售费用支出仍然呈现出增长态势。数据显示,2022年销售费用率同比增长的有31家房企,下降的有19家房企。这也意味着,随着行业发展,增量空间有限,企业竞争加剧,为了获得销售和回款,房企势必会使出各种营销手段,这也直接导致企业销售成本增加。

2022年,TOP50房企中,销售费用率最高的是合景泰富集团,销售费用率达到10.38%,而位居第二的融创中国,销售费用率为5.89%,金科股份销售费用率位居第三,为5.68%。销售费用率最低的三家房企分别为瑞安房地产、绿地控股和滨江集团,均不到2%。

虽然2022年房企调整组织架构的举动较为频繁,且以聚焦、精简为主,目的就是提质增效,但2022年TOP50房企管理费用整体而言仍是在上涨。数据显示,2022年管理费用率同比增长的有29家房企,下降的有21家房企,前者占了多数。其中,2022年管理费用率超过10%的有4家企业,分别是合景泰富集团、富力地产、合生创展集团以及佳兆业集团。相反,中交地产、招商蛇口、中海地产等企业管理费用率却在2%以下。

值得注意的是,2022年,房企融资环境仍然不乐观。虽然从下半年开始,“金融十六条”“三支箭”等政策逐步落地缓解了部分房企融资难的问题,但整体而言,多数房企依然面临融资困境。这样的行业形势也在一定程度上推高了房企融资成本,导致财务费用的支出增加。

2022年,TOP50房企中,财务费用率同比增长的有33家,下降的有16家企业,另有1家房企财务费用率与去年持平。这其中,财务费用率超过10%的企业有华夏幸福、富力地产、新湖中宝和瑞安房地产,而龙湖集团、华发股份、万科、中海地产等2022年财务费用率还不到1%。

在一些业内人士看来,目前,房企杠杆收缩依然是大趋势,尤其是随着供需两端政策发力,房企融资情况有待好转,随着融资环境改善,房企融资成本有下降空间,财务费用也可能进一步降低。

中海“三费”管控力最强

总体而言,2022年,头部房企在费用管控上依然有明显优势。

从所统计数据来看,三费费用率低于10%的房企中多是销售规模排名靠前的企业,例如中海地产、碧桂园、招商蛇口、万科、保利发展、华润置地、绿城中国等。

在业内人士看来,头部房企在规模和资源上都有优势,具有一定的议价能力和成本管控能力;此外,头部房企品牌力较强,市场认可度高,在销售和融资端更容易获取关注,从而减少费用开支。

其中,中海地产依然是费用管控能力最强的房企,其2022年三费费用率仅有4.2%,虽然相比2021年费用率有所增加,但仍然是TOP50房企中三费费用率最低的企业。

另外,部分区域深耕型房企在费用管控上表现突出,例如滨江集团,其2022年三费费用率为5.92%,这一数字比保利发展、华润置地等大型房企还低。究其原因,滨江集团坚持区域深耕,管理半径小,成本把控得较好,加上在深耕区域品牌影响力大,由此带来品牌溢价,也使得其在费用支出上更少。

从企业性质来看,央企国企的三费费用率普遍低于民营房企。在三费费用率低于10%的22家企业中,具有央企、国企背景的企业有13家,占据大半。实际上,相比民营房企,央企、国企在成本管理上流程更为严格,尤其是在房地产市场下行的背景下,房企融资遇阻,而央企、国企在融资上更有优势,能够减少财务费用的支出,这在一定程度上能够让其整体费用率降低。

2022年,出险房企的三费费用率整体保持高位。例如华夏幸福、富力地产、合景泰富集团、合生创展集团2022年三费费用率均高于20%,而这几家企业也存在不同程度的经营或债务问题。其中,三费费用率最高的华夏幸福和次高的富力地产,二者均是管理费用率和财务费用率较高,从而导致整体费用率偏高。

“财务费用率偏高可能与其融资成本高相关,而管理费用率较高则提示房企需要在管理层面进行提质增效,实际上,最近几年,不少房企频繁调整组织架构,也都是为了提高管理效能,有的房企已经做得比较好,但仍有一些房企还需要进一步改革。”一位TOP50上市房企副总裁表示。